轉(zhuǎn)變發(fā)展模式 努力提高發(fā)展質(zhì)量

欄目：行業(yè)資訊 發(fā)布時(shí)間：2015-08-07
        2011年10月22日，物業(yè)管理改革發(fā)展30年大會(huì)在深圳召開。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥在會(huì)議上作了《承前啟后繼往開來努力實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理事業(yè)的歷史跨越》的重要講話。齊驥副部長在講話中指出物業(yè)管理行業(yè)今后要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，行業(yè)發(fā)展不應(yīng)該簡單追求量的擴(kuò)張，而應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)向重視質(zhì)的提高，要通過現(xiàn)代科技的運(yùn)用和商業(yè)模式的創(chuàng)新，不斷拓寬物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，切實(shí)增強(qiáng)行業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)能力。對(duì)此，中航物業(yè)有著深刻的體會(huì)。
行業(yè)發(fā)展遭遇困境
       近年來，隨著中國社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展遇到了諸多問題，首先是物業(yè)管理的成本不斷攀升，而物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格卻不漲反降。據(jù)深圳市住房研究會(huì)發(fā)布的《2010年深圳市物業(yè)管理市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示，深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤總額從2007年開始逐年下降，利潤率也呈下降趨勢(shì)，但人力資源成本卻在不斷攀升。以深圳為例，從2003年到2012年間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工資成本上漲185%。與此同時(shí)，深圳市2010年CPI指數(shù)上漲3.5%，2011年的CPI指數(shù)上漲一直維持在5%左右。另外，從房價(jià)來看，深圳房價(jià)早已突破2萬元大關(guān)，而從2010年深圳物業(yè)管理市場(chǎng)的情況來看，高層建筑的物業(yè)服務(wù)費(fèi)下降已成為不爭(zhēng)的事實(shí)（相對(duì)于房價(jià)的快速上漲，而物業(yè)費(fèi)卻停滯不前或微調(diào)，因此是在相對(duì)下降），而多層建筑物業(yè)服務(wù)費(fèi)的上調(diào)又存在極大的困難，業(yè)主委員會(huì)要求降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)的多，要求提高服務(wù)費(fèi)的卻少之又少，特別是老舊小區(qū)和城市化后的農(nóng)村改造小區(qū)幾乎不可能提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
       其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為勞動(dòng)力密集型企業(yè)，工資水平較低，在人才市場(chǎng)招聘員工時(shí)始終處于弱勢(shì)地位，用工荒給企業(yè)帶來的壓力也越來越大。此外，伴隨著最低工資的不斷上調(diào)，深圳的用工成本也愈來愈高，再加上《勞動(dòng)合同法》實(shí)施后企業(yè)違規(guī)用工法律風(fēng)險(xiǎn)的大幅度上升，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)正遭受著利潤率不斷降低和員工流失率逐漸升高的雙重困境。
積極尋找新的盈利渠道
       面對(duì)這種情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有從“開源節(jié)流”兩個(gè)方面來解困，保證企業(yè)的正常發(fā)展。就中航物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)來看，在“開源”方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有迅速轉(zhuǎn)變企業(yè)商業(yè)模式，尋找更多的新贏利渠道，才能克服行業(yè)當(dāng)前所面臨的困境。
       譬如，為了響應(yīng)國家節(jié)能減排、大力發(fā)展綠色物業(yè)管理的號(hào)召，中航物業(yè)樓宇設(shè)備公司推出了多項(xiàng)相關(guān)業(yè)務(wù)模式，一項(xiàng)是EMC服務(wù)（合同能源管理），也就是指從事能源服務(wù)的EMC公司與客戶簽訂節(jié)能服務(wù)合同，為客戶提供包括能源審計(jì)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目融資、設(shè)備采購、工程施工、安裝調(diào)試、人員培訓(xùn)、節(jié)能量確認(rèn)等系統(tǒng)的節(jié)能服務(wù)，并從客戶節(jié)能改造后獲得的節(jié)能效益中，收回投資和取得利潤的一種商業(yè)運(yùn)作模式。另外一項(xiàng)是BOT服務(wù)（建設(shè)－經(jīng)營－轉(zhuǎn)讓的模式），也就是業(yè)主與服務(wù)商簽訂特許權(quán)協(xié)議，特許服務(wù)商承擔(dān)工程投資、建設(shè)、經(jīng)營與維護(hù)，在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)，服務(wù)商向業(yè)主定期收取費(fèi)用，以此來回收系統(tǒng)的投資、融資、建造、經(jīng)營和維護(hù)成本并獲取合理回報(bào)，特許期結(jié)束，服務(wù)商將固定資產(chǎn)無償移交給業(yè)主。還有一項(xiàng)是EPC模式（設(shè)計(jì)-采購-建設(shè)的模式），也就是節(jié)能環(huán)保工程建設(shè)行業(yè)業(yè)務(wù)總承包的普遍模式，即服務(wù)商承擔(dān)系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、土建施工、設(shè)備采購、設(shè)備安裝、系統(tǒng)調(diào)試、試運(yùn)行，并對(duì)建設(shè)工程的質(zhì)量、安全、工期、造價(jià)全面負(fù)責(zé)，最后將系統(tǒng)整體移交業(yè)主運(yùn)行。目前，中航樓宇提供的節(jié)能服務(wù)項(xiàng)目包括供暖節(jié)能、空調(diào)節(jié)能、照明節(jié)能、電梯改造安裝、節(jié)水應(yīng)用、太陽能應(yīng)用、諧波治理等，并且在實(shí)踐中取得了很好的效果。
加快創(chuàng)新步伐努力降低運(yùn)營成本
       而在“節(jié)流”方面，中航物業(yè)認(rèn)為降低成本應(yīng)從三方面著手進(jìn)行，首先是對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理以及各種現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)流程進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化改進(jìn)，縮減冗長環(huán)節(jié)，提高運(yùn)營效率。在此方面，中航物業(yè)取得了一系列成績。目前已開發(fā)物業(yè)專項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)20個(gè)，標(biāo)準(zhǔn)模塊五十多個(gè)。其中，在2011年初，由中航物業(yè)管理有限公司和深圳市標(biāo)準(zhǔn)院聯(lián)合編制、廣東省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局審批立項(xiàng)的《物業(yè)服務(wù)會(huì)務(wù)服務(wù)規(guī)范》，順利通過專業(yè)機(jī)構(gòu)和專家評(píng)審，另有三項(xiàng)地方標(biāo)準(zhǔn)已通過廣東省質(zhì)監(jiān)局立項(xiàng)，并且中航物業(yè)還獲得了籌建“廣東省物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化委員會(huì)”的資格，今后將由中航物業(yè)聯(lián)合包括科研院所、高等院校、檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)及物業(yè)管理同行等同共編制廣東省物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。
       其次是通過技術(shù)手段提升現(xiàn)場(chǎng)人員的管理效率，從而達(dá)到高科技與物業(yè)管理服務(wù)的有效結(jié)合，實(shí)現(xiàn)提升項(xiàng)目形象、優(yōu)化資源、節(jié)約成本、降低能耗、為業(yè)主提供更多增值服務(wù)等目的。通過多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)積累以及與科技手段的結(jié)合，中航物業(yè)推出了“智慧物業(yè)”全套樓宇智能化物業(yè)服務(wù)解決方案，該方案基于信息化、智能化技術(shù)，融合客戶定制化服務(wù)及標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理，為客戶提供全新尊貴體驗(yàn)的樓宇高端服務(wù)。該方案是由四大系統(tǒng)支持，包括商務(wù)平臺(tái)、客服平臺(tái)、運(yùn)營平臺(tái)以及支持平臺(tái)，提供包括行政后勤、商務(wù)服務(wù)、會(huì)議管理、VIP服務(wù)、會(huì)所管理、投訴中心、信息發(fā)布、庫房管理等多項(xiàng)定制及基礎(chǔ)服務(wù)，使客戶可以享受到全面、全新、全套的先進(jìn)物業(yè)服務(wù)的體驗(yàn)。目前，中航物業(yè)已經(jīng)完成的部分項(xiàng)目有：廣東國際大廈弱電、音、視頻系統(tǒng)及智能調(diào)光控制系統(tǒng)工程、深圳市委黨校智能網(wǎng)絡(luò)化數(shù)字視頻集中監(jiān)控系統(tǒng)、南方科技大學(xué)行政樓弱電系統(tǒng)安裝工程、成都中航云嶺高爾夫別墅智能化系統(tǒng)改造工程、中國工商銀行深圳市分行大廈監(jiān)控系統(tǒng)改造工程等，并且這些項(xiàng)目目前運(yùn)營良好，為中航物業(yè)所服務(wù)的項(xiàng)目客戶帶來了良好的體驗(yàn)。同時(shí)，也為企業(yè)創(chuàng)造了不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)效益。
       最后是要加快創(chuàng)新步伐，通過多種手段達(dá)到增收節(jié)支的目的。近年來，中航物業(yè)不斷鼓勵(lì)創(chuàng)新，在全公司內(nèi)征集創(chuàng)新提案。僅在2011年中航物業(yè)就以“自下而上”的創(chuàng)新推進(jìn)方式收集創(chuàng)意提案568個(gè)，并將部分具有可行性的提案付諸實(shí)踐。其中，中航樓宇公司的節(jié)能減排、中航物業(yè)南山事業(yè)部的會(huì)務(wù)服務(wù)、中航物業(yè)住宅事業(yè)部的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)、中航物業(yè)龍崗事業(yè)部的護(hù)工服務(wù)等提案，在付諸實(shí)踐后均為中航物業(yè)彰顯品牌和增收節(jié)支發(fā)揮了積極作用。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，這些創(chuàng)新成果為中航物業(yè)直接及間接實(shí)現(xiàn)效益600萬元，為中航物業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的驅(qū)動(dòng)力。